购房合同订立合法有效 买卖双方可依约解除

　　购房合同是购房买卖双方进行房产交易的重要依据，是合同合法买卖方履约或解约的重要凭据。当然，订立购房合同解除也须符合一定条件。有效约解在此，买卖购房合同解除需要满足哪些条件？双方双方协商一致解除购房合同是否需要支付违约金？近日，市区某律师事务所律师冯康伟结合案例作了解答。可依

　　案例：

　　买方办不了贷款

　　卖方拒绝退还购房定金

　　2018年5月，购房通过房屋中介公司，合同合法李某购买王某一套房产，订立并签订《房屋买卖合同》和《补充协议》。有效约解

　　《补充协议》第9条约定：“若在2018年7月前，买卖李某无法按银行首套购房贷款政策办理银行贷款，双方则李某、可依王某双方协商解决，购房协商不成的由买卖双方解除本买卖合同，双方互不承担违约责任，王某退换李某购房定金。”

　　在协议签订一个月后，李某以电话、书面等形式多次告知王某，自己无法按银行首套购房贷款政策办理银行贷款的事实，并要求王某退还自己支付的房款定金5万元。

　　经过多次催促，王某仍未退还购房定金。王某辩称，系李某违约在先，不同意李某的协商请求。

　　法院：

　　补充协议有效

　　王某退还购房定金

　　法院审理认为，原告、被告签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》等，均系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，故为有效，双方当事人均应恪守。

　　本案原告、被告双方在《补充协议》中已约定，无法按银行首套购房贷款政策办理银行贷款的情形、退款期限等。所以原告要求确认双方合同解除的诉请本院予以支持，遂判决王某收取的购房定金5万元应退还给李某。

　　律师：

　　是否构成违约

　　需按合同和附属协议约定

　　双方对违约有争议的，需要看合同附属协议的具体约定，如没有约定就依照交易习惯进行处理。

　　购房合同可解除情形有以下几类：

　　开发商不能按期交房的；一房二卖的；商品房买卖合同订立后，开发商又将该房屋私自卖给第三人，导致买方合同目的不能实现的；隐瞒房屋真实情况构成欺诈的；开发商故意隐瞒没有取得许可证明的事实或提供虚假预售许可证明的；开发商故意隐瞒所售房屋已抵押的事实的；房屋不符合要求的。如房屋质量、主体结构存在缺陷；开发商迟延履行主要义务。比如开发商在交房期满后，经购房人催告，在三个月的合理期限内仍未履行交付义务的；合同中对购房人退房有明确约定的。

　　此外，在标准购房合同中，协议约定如果在签订合同时，双方对购房人有权要求退房进行了明确的规定，则可依据该条款要求解除合同。

　　雅安日报/北纬网记者 高小松