“326新政”后的商住市场接近冰封，不排除回到2013年的低迷状态

摘要：刘凯认为，新政“326”北京商办限购宣告北京商住市场的商住市场突然死亡，根据住建委的接近数据近来成交量几乎为零，有业内人士用灭顶之灾形容。冰封不排

本报记者王晓慧北京报道

“326新政”出台已有20多天，根据住建委官方数字显示，商住市场商住的接近成交量接近冰封。

“3月26日晚，冰封不排北京市发布了《关于进一步加强商业、到年的低办公类项目管理的迷状公告》，在建在售商业、新政办公类项目销售对象限定为合法登记的商住市场企事业单位、社会组织，接近商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款，而开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平米，其对写字楼市场的影响将远超预期。”4月14日，全联房地产商会写字楼分会秘书长、房讯网董事长刘凯在“第十二届全国写字楼展示交易会暨中国商业地产及投资专业博览会”上接受《华夏时报》记者采访时表示，商办限购标志着商办地产从个人投资主导向机构投资主导的转变，影响深远，不排除市场重新回到四年前也就是2013年的低迷状态，所以我们对未来市场相对悲观。

尤其是货币政策收紧，利率增加，而目前产品同质化严重，客群单一，去化压力加大，租售比难以达到投资回报需求，如何消化体量超过1000万平方米的商办类产品成为所有从业者亟待应对的挑战。

一直以来，商住这个概念都是开发商玩的噱头，就是先按商业、办公用途报规划审批，在审批过程中，尽量将最小分割单元面积报小一点，便于以后的切割改造。商住产品不限购，不能落户，不能使用学区等住宅配套，购买时需要缴纳50%的首付款，贷款期限最长10年且用不了公积金，不计入住宅贷款次数。

从2016年的市场情况看，北京普通住宅的平均单套价格为467万元，自住房平均为162万元，商住公寓平均为202万元，别墅平均为1086万元。商住一直是北京楼市刚需置业群体的替代型选择，其具有小户型、低总价等优势，是被高房价、限购政策挡在门外的“草根”们实现在北京置业梦想的一个渠道。

据记者了解，200万元左右的商住类产品使其具有很强的投资属性，再加上刚需人群对商住房的追捧，其基本成为北京楼市成交的主力。从2016年1月1日至2017年3月23日，北京所有具有居住功能属性的物业合计成交90112套，其中商住类产品成交接近5万套，占比约为54.7%。

不过，这种擦边球随着“326新政”的发布而结束，“326新政”把最小切割单元划定在500平方米，这意味着大幅度提升了商改住的入门门槛。更重要的是，新政将个人排除在可以购买商住产品之外，这实际上削减了几乎一多半商住项目的购买需求。

就此，刘凯认为，“326”北京商办限购宣告北京商住市场的突然死亡，根据住建委的数据近来成交量几乎为零，有业内人士用灭顶之灾形容。

刘凯指出，我们注意到上海、广州的商办限购政策相继出台，而根据统计2016年全国商办地产库存超过2亿平方米，因此全国商办地产市场同样不容乐观。目前"商办限购"杀伤力很大，政策幅度超出预期，市场及开发商集体陷入焦灼状态。目前看几种可能的解决途径包括：重新定位企业客群；以租代售；持有出租（写字楼、长租公寓）；资产证券化（REITS）等。

据记者了解，在刚刚结束的北京春季房展会上，业已看不到商办类物业了，而往年，“商住”往往是开发商力推一类物业。从3•27算起，截至昨日，合计北京商办类签约800套，相比之前跌幅超过九成，而且签约的项目集中在通州光大新北京中心、世界侨商中心等之前已经限购的通州区域，剔除这些个案项目，整体商办市场接近冰封。

责任编辑：王晓慧  主编：陈岩鹏