内容若相同 则定金协议与购房合同效力相同

　　在二手房交易过程中，内容当买卖双方签署了定金协议并交付定金后，若相卖方看到市场房价在上升，同则以“尚未签订买卖合同”为由，定金反悔不卖房屋，协议效力相同买方应如何维护自身权益？购房近日，市区某律师事务所律师冯康伟结合案例作了解答。合同

　　案情：

　　房价上涨卖家不卖了

　　张某意向购买王某位于市区的内容一套房屋，经协商双方签订《定金协议》，若相并约定王某将名下110平方米的同则房屋，以64万元的定金价格卖给张某。双方约定定金为5万元，协议效力相同预付房款45万元（含定金），购房余款待王某取得房产证后5日内由贷款银行直接划入张某银行账户。合同如张某反悔则定金归王某；若王某反悔则双倍返还定金给张某。内容

　　5个月后，王某书面通知转告张某《定金协议》暂缓执行，需要买卖双方另行协商。一周后，张某起诉到法院，诉称王某因房价上涨而不愿再继续办理产权过户手续，并擅自撬门换锁不让其装修和入住。请求法院判决双方的二手房买卖合同继续履行，并赔偿经济损失。

　　法院：

　　卖方须按约定交房

　　法院审理后认为，该《定金协议》虽名称是定金合同，但基本涵盖了买卖合同的主要条款，且双方的真实意图是签署买卖合同，只是卖方尚未取得房屋的产权证才冠以定金协议之名。

　　在实际交易中，张某除了支付定金外，还支付了大部分购房款，并且王某也把房屋交付给其使用。综上，判决该买卖合同有效，王某继续执行合同，并将房产返还给张某。

　　律师：

　　合同内容是买卖成立前提

　　在实际生活中，看待合同的性质不仅看合同名称，还应根据合同具体内容，并结合双方的签约目的、实际履行情况予以综合认定。

　　一般情况下，买方可根据定金罚则要求卖方双倍返还定金。但如定金协议内容已基本涵盖了房屋买卖合同的主要条款，买方除了支付定金外，还支付了大部分购房款，卖方也把房屋交付给买方使用。即双方实际履行的内容超越了定金协议的范畴，而涉及买卖合同的权利义务，则买方有权要求卖方继续履行，将房屋过户至买方名下。

　　本案中，名称是定金协议，但在内容上不仅包括了定金数额、定金支付日期等定金合同的内容，还包括了房屋交付、房款支付日期及方式、产权过户等买卖合同的相关内容。在合同能够继续履行的情况下，卖方作为违约方无权主动要求适用该条款达到毁约的目的。

　　雅安日报/北纬网记者 高小松