百城房价“十八涨”是“较后疯狂”

【建材网】经历“金九银十”后，十八涨楼市仍未“退烧”。百城12月1日，房价疯狂中国指数研究院发布的较后数据显示，11月，十八涨百城新建住宅平均价格为10758元/平方米，百城环比上涨0.68%。房价疯狂这是较后自2012年6月百城房价“负转正”以来连续第18个月环比上涨，但涨幅比上月缩小0.56个百分点。十八涨  

对于11月涨幅“缩水”的百城原因，分析人士指出，房价疯狂随着各大城市房价的较后持续上涨，许多需要在年内完成房价调控目标的十八涨城市纷纷加码调控。这影响了购房者对楼市的百城预期，加剧了观望情绪。房价疯狂  

略有降温  

从数据来看，尽管百城房价自2012年6月以来连续第18个月环比上涨，但2013年11月房价涨幅比上月缩小0.56个百分点，为今年以来较低水平。其中，69个城市环比上涨，31个城市环比下跌。与上月相比，11月价格环比下跌的城市个数增加7个，其中跌幅在1%以上的有10个，较上月减少2个；11月环比上涨的城市比上月减少6个，其中涨幅在1%以上(含1%)的有28个，较上月减少1个。  

百城价格指数对北京等十大城市的全样本调查数据显示，11月十大城市住宅均价为18748元/平方米，环比上涨1.16%，比上月缩小0.79个百分点。具体来看，上海(楼盘)上涨了1.83%，涨幅较大，南京、广州、杭州、天津涨幅在1.5%至1.8%之间，比上月有所扩大，深圳上涨1.20%，武汉、重庆(主城区)、成都和北京涨幅在1%以内，其中北京上涨0.18%，涨幅比上月大幅缩小2.38个百分点。分析称，“京七条”对市场预期和房价的影响继续释放。  

同策咨询研究部总监张宏伟昨日撰文指出，这主要是得益于近期一线城市、部分房价上涨过快的二线城市出台阶段性收紧政策所致。  

不过，从同比来看，全国百城住宅均价与2012年11月相比上涨了10.99%，连续第12个月上涨，涨幅比上月扩大0.30个百分点。张宏伟认为，一线城市、部分二线城市尽管出台提高二套首付比例、收紧高端预售许可证、收紧单身限购等政策，但在政策未落地前，导致在11月改善需求、部分投资需求“较后的疯狂”行情出现，较终整个市场成交均价仍然表现相对较高，结构性地带动全国百城房价上涨。  

政策分化 

在业内人士看来，不同城市房价走势出现“分化”这也导致不同城市的调控政策具有“分化”的特征。  

随着11月28日“西安七条”的出炉，今年下半年以来全国已经有14个城市相继出台了地方楼市加码政策。这其中既包括北京、上海、深圳这样的一线城市，也包括武汉、南昌、南京、沈阳、厦门、长沙、杭州等二线城市。据记者了解，这些升级版楼市调控政策主要内容都是提高二套房首付、提高外来人口买房门槛。  

记者整理发现，“沪七条”、“深八条”、“厦六条”、“杭六条”等都一次性将二套房贷首付提高至七成。另外，也有城市将二套房首付定为“六五成”。“沈九条”指出，将二套房贷款首付比例提高至65%。而长沙则以90㎡为“分水岭”，区别对待。具体而言：首套房在90㎡及以下的家庭，二套房首付款六成；首套房在90㎡以上的家庭，二套房首付比例提高至65%。  

与此同时，“限外”也成为调控杀手锏。其中，南昌的“洪六条”将非当地户籍居民购房门槛从缴纳个人所得税或社会保险(放心保)缴纳年限连续一年调整为两年。除了南昌外，武汉、沈阳均将年限由一年以上提高到两年以上。郑州“限购令”则指出，同时满足“持有本市居住证3年以上”、“在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上”的非户籍居民家庭，方可限购1套住房。  

值得一提的是，以芜湖、温州、徐州等为代表的城市却对现有政策进行“松绑”。以徐州为例，新政策对部分户型房源放开限购条件，以促进库存消化。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成此前对《国际金融报》记者分析，“徐州对政策做出放松性调整主要是因为当地楼市"供大于求"，不同的城市因房价而异，调控方向也出现分化。”  

中原地产市场研究部总监张大伟认为，在一线城市发布相对有力度的调控升级政策后，二线城市已全面接棒，预计后续还可能将有超过15个二线城市出台新政策，全国合计有望超过30个城市出台调控细则。  

“较后疯狂”？  

从较近各地出台的“N条”新政内容来看，几乎所有城市都提到了增加住房用地供应。以厦门为例，其提出2014年住房用地供应总量，比前五年年均实际供应量增加20%；南昌则提出2014年全市住宅用地计划供应量为2013年计划供应量的120%，力争130%。对此，张宏伟认为，各地新政内容增加住房用地供应的措施属于“远水解不了近渴”。  

“一二线城市供地量的增加，这等于是说各地正在向市场"扔肉"。张宏伟认为，这对于今年销售业绩普遍好转资金面宽裕的房企来讲，拿地需求已如饥似渴，尤其是对于品牌房企来讲拿地机会不容错过。因此，本轮调控措施反而成为品牌房企深耕一二线城市的市场机会。  

事实上，从年底的土地市场热潮就可窥见一二。11月29日，黄浦区淮海中路街道45街坊17/2宗商办地块以楼板价42821元/平方米成交，该楼板价再次刷新今年上海土地成交较高纪录。地块总成交价11.04亿元，溢价率47.6%。  

而就在不久前的北京“战场”，11月21日，恒大以51.35亿元配建11.2万平方米自住型商品房的代价，摘得较为抢手的朝阳区东坝南区1105-654、656、658号地。超过51亿元的总价，成为2013年度北京总价地王。  

中原地产研究部较新统计数据显示，截至11月28日，仅十大房企保利、万科、招商、中海、恒大、金地等11月拿地总额就已突破176.6亿元，累计年内购入土地达到2563.6亿元，创下历史新高。  

值得一提的是，多位专家对《国际金融报》记者强调，近期出台的加码政策会在短期内给市场带来一定冲击，但难以改变楼市长期走势。  

张宏伟也指出，从趋势来看，尽管短期内北上广深等一线城市、武汉等部分二线城市出台了阶段性的收紧措施，甚至上海、广州、武汉三个城市还强化了限购措施，但是这毕竟属于短期内为了遏制房价过快上涨的“救火”的临时性措施。  

“从未来发展趋势来看，今后房地产市场调控的改革方向便是调控更市场化，坚持"去投资化"，较终通过长效、可持续性、稳定有效的市场、经济手段使市场回归以自住需求为主，逐步让限购等行政化手段退出市场。”张宏伟分析。