土地管理法修订草案送审 农村集体土地入市提速

摘要：土地管理法修订草案送审 农村集体土地入市提速

　　范围、土地体土主体和收益分配，管理一直是法修集体建设用地流转的热点和难点，这些问题，订草地入有望在修改后的案送《土地管理法》中得到解决。

　　目前《土地管理法》修订草案送审稿已经上交到国务院法制办。审农市提速“具体什么时候出来还说不准。村集”一位接近国土资源部人士表示。土地体土

　　3月29日，管理国土资源部土地利用管理司副司长冷宏志在回答记者提问时表示：“正在修改《土地管理法》推进农村集体土地入市。法修”

　　早在2008年12月3日，订草地入国土资源部已经起草了农村集体建设用地流转的案送管理办法，并且征求有关方面的审农市提速意见，但这个管理办法直至今日也没有出台。村集这一方面固然说明了国土部的土地体土谨慎，另一方面也多少说明了具体配套政策措施制订的复杂性。

　　“修订《土地管理法》列入去年的立法计划，并且集体建设用地入市流转的改革举措将在法律中体现，昭示了城乡统一土地市场形成的到了新时期。”上述国土资源部人士表示。

　　城乡土地流转可多出2亿亩

　　对于农村集体农用地的流转，十七届三中全会的决定作出了明确的规定，即允许农民以多种方式流转土地承包经营权，同时“不得改变集体土地的所有权、不得改变农业用地的使用用途、不得侵害土地承包经营权人的合法权益”。

　　“一般中国城市人口在城里需要的建设性用地是人均100平方米。而农民在农村的建设性用地大概是人均250平方米。”在3月28日举行的首届城镇投资国际论坛上，重庆市长黄奇帆测算，如果有1亿农民进了城市，需要城市提供1万平方公里的土地，但农村建设用地大大节省出来了，所以18亿亩耕地红线不仅能够守住，而且随着城市化进程，耕地可以变成20亿亩。

　　国土资源部党组成员、总规划师胡存智表示：“希望节余的土地要更多地变成耕地，这对国家有好处，但是我们也不能强调得太多，因为农民节约出来的建设用地，相对来说要比耕地的价值高。”

　　但我国城乡二元构架的特征，使得城市和农村的资源在市场体系中不能互相流动，不能优化配置。

　　在重庆已经运行一年多的城乡土地交易所，就是把农村的建设性用地和城市的建设用地增减挂钩进行平衡，实现城乡资源优化配置。

　　“城乡挂钩实验的首要作用就是增加规模、提升空间和优化布局。”胡存智在接受本报记者采访时表示。

　　2020年，我国的城镇化率将达到58%，这一阶段平均每年城镇人口增加一个百分点，意味着有1500万人进城。

　　“农民进城之后，如果农村里的地成为耕地，耕地归农村使用，地票可以拿到城市里面来用。”黄奇帆说。

　　所谓地票，就是指包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地，经过复垦并经土地管理部门严格验收后产生的指标。核心提示：根据草案规划，城市化将节省出2亿亩耕地，可以此为基础建设一个统一的城乡土地市场，让农村土地通过流转创造难以估量的价格增值。

　　“城市里面的房产商买了这个地票，就拿到了征地支票，他就可以在城乡结合部征地。”黄奇帆说。

　　适时扩大流转范围

　　随着集体建设用地的流转，农民越来越认识到土地资产的价值，实际上有一些已经自发地进入了市场。

　　北京大学国家发展研究院院长周其仁认为，征地制度通过“占补平衡”和“增减挂钩”把级差地租释放了出来，城市化、工业化资金也就有了来源。与此同时，通过“占补平衡”、“增减挂钩”，再把一部分地租返给农民。

　　农村并没有失去土地，而是凭一个指标，一亩指标就可以卖到6000、8000、10000、20000元，如果挂钩村庄整理，还可以达到15万元、20万元甚至更高。

　　“改革的核心是要摒弃"所有权情结"的纠缠，淡化所有权、强化使用权，全力解决使用权的权益、使用主体、取得方式、流转途径等问题，模仿国有建设用地使用制度，实行集体建设用地所有权与使用权相分离的有偿使用制度。”胡存智表示。

　　目前，已经有20余个省市试点城乡增减挂钩，但基本上流转范围仅限于县域或省域内。如果西部农村的土地通过流转，在上海置换成建设用地，其价格增值是难以估量的。能否实现更大范围内交易，制约着这一市场的发展。

　　据胡存智介绍，目前建设城乡统一的土地市场需要做4件事：“两种土地所有权，同一个土地市场”、统一土地市场运行规则、均衡土地收益分配关系，同时，规制建设用地规模和运行空间。

　　“虽然他们不在同一个市场内运转，但是他们平行的。”胡存智表示，这也为城乡土地“全流通”打下了基础。

　　按照国土资源部的想法，构建城乡统一的土地市场，必须改革现行的集体建设用地产权制度，坚持“所有权不变，改革土地使用权”。

　　“主要是不用触及大的法律修改和所有权改革难题。”一位接近国土资源部的人士表示。

　　而实现的办法，就是改革所有权实现方式、土地使用权取得方式和流转方式这三项。

　　“无论所有权主体是谁，都可以行使应有权利，并通过与国有土地取得和流转方式一致的行为，来顺利实现社会各方在土地上的应有权益。”胡存智说。