土地市场个人拍地现象渐增 单干还是合作开发？

【建材网】私人拍地能否成为参与房地产行业投资的土地大趋势，甚至推动土地市场化发展的市场力量？对此，业界人士有不同意见。个人深圳太和投资总监王亮表示，拍地房地产开发专业性较强，现象从投资角度上讲，渐增私人拿地只是单干极个别现象，个人投资经营面临风险，还合不会成为房地产行业投资的作开大趋势。
　　
　　今年4月底，土地一位名叫李燕如的市场深圳女子以5.2亿元的价格拍下广州天河区一地块使用权，成为广州个人成功拿地的个人首例。而随后，拍地她又以上述土地为条件，现象和大开发商佳兆业达成协议，渐增一同开发这样的地块。
　　
　　上述拍卖引发了业界的广泛关注。业界普遍认为，由于目前地价占房价的1/3左右，如果大量的土地使用权由个人取得，而开发商只需负责开发和销售。那么，不仅土地占用企业的资金会大大减少，开发商的财务成本和开发风险也会由此减弱。
　　
　　私人拿地现象增多
　　
　　上周，广州首现个人拿地的消息引发业界和舆论的广泛讨论。公开资料显示，李燕如以5.2亿元的竞拍价格创下了私人竞得土地使用权成交价的历史纪录。
　　
　　就每年上万亿规模的全国土地市场来说，个人拿地无论是数量还金额，都远不及开发商。在接受《每日经济新闻》记者采访时，一些业内人士均表示，“这仅仅是个别现象。”
　　
　　公开资料显示，从2007年1月开始，私人与企业同台竞争并成功拿地的例子多达20多起。
　　
　　2007年1月，浙江金华开发区39号地块的18个单元地块成功出让，而参与这18块（每块只有108平方米）竞拍的全部为个人；2008年2月2日，在重庆一位名叫华美云的女士出价202万元，买下了位于渝北区一地块的土地使用权，准备兴建一座老年公寓；2010年10月14日，名叫张淑兰的自然人以462万元的价格成功拿下位于长春市洋浦四路以南的一幅20046平方米的工业用地使用权；2010年3月19日武汉市土地拍卖会现场再次出现个人购地，一块净用地面积约3092.13平方米、编号为P(2010)010、位于东西湖慈惠农场鸭渡大队的地块，被万兰荣个人以240万元购得，楼面地价517元/平方米。
　　
　　个人拿地的现象在北京、上海等地也时有发生。2007年11月1日，李世东就以7010万元竞得丰台区成寿寺南方庄71号商业综合楼项目用地使用权，这在北京土地招、拍、挂交易市场上尚属首例。
　　
　　2011年8月25日，上海的一场土地公开拍卖会中，4位自然人以1.1亿元的价格获得一地块使用权。而上海浦东新区高东集镇的一商业地块使用权也被两个自然人联合一家投资公司以8100万元的价格竞得。
　　
　　在厦门，个人买地也同样有先例，2007年4月8日，孙建东以8330万元竞得仙岳路2007G02地块，而后又于2010年6月8日，以总价6200万元竞得位于集美区11-10片区月美路与杏滨路交叉口东北侧J2010P04地块，折合楼面地价1550元/平方米。
　　
　　去年12月，在苏州一场大型土地拍卖会上，46宗出售的土地中，有4块土地的使用权被杨云昌、刘根云等4人各自拍得。
　　
　　《每日经济新闻》记者查阅资料发现，个人拿地现象的出现大多集中在2009年~2011年间，而这正是2008年楼市反弹之后，房企争相拿地，地价暴涨、地王频现的时期。
　　
　　中国指数研究院提供的全国土地成交数据显示，2009年到2011年，珠三角、长三角等地区住宅用地的平均地价和楼面均价都呈现逐年上升趋势。其中，2009年长三角地区共成交住宅用地2444宗，总成交额4715.3亿元，平均溢价率高达62.33%。珠三角地区住宅用地成交586宗，总成交额1711.9亿元，平均溢价率为57.24%。
　　
　　土地市场的持续升温对拥有巨额闲散资金的民间投资资本来说，无疑具有较大的吸引力。
　　
　　对此，中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为，正所谓“物以稀为贵”，土地的稀缺性导致了近年来土地整体价格上移，从价格趋势来看土地具备抵抗通胀、资产增值的作用，诱使了自然人投资者转向土地市场淘金，从而导致了各地个人拿地的现象频频出现。
　　
　　业内人士：私人拍地为个别现象
　　
　　众所周知，房地产投资近年来逐渐成为国内各大金融资本和社会民间资本争相追逐的领域。一方面，随着城市化的发展，可开发土地资源日渐稀少，这决定了城市周边土地价值会日渐飙升。另一方面，房地产市场受限购政策影响，投资资金开始向不限购的土地一级市场转移，由此，炒房变成了“炒地”。当前国内土地招、拍、挂市场并没有限制私人拿地行为。
　　
　　私人拍地能否成为成为房地产行业投资的大趋势，甚至推动土地市场化发展？
　　
　　对此，业界人士有不同意见。深圳太和投资总监王亮表示，房地产开发专业性较强，从投资角度上讲，私人拿地只是极个别现象，个人投资经营面临风险，不会成为房地产行业投资的大趋势。
　　
　　而中国城市运营管理研究中心主任戴欣明则支持和鼓励个人买地投资行为。他认为，目前国内土地市场化程度太低，投资者可以买卖土地使用权，是正常的市场经济行为。
　　
　　个人参与土地投资也曾一度引起社会对个人囤积土地的担忧：随着个人实力的壮大，是否会形成囤地的连锁反应？
　　
　　戴欣明认为，相比开发商拿地规模，个人拍地仍然太少，不会形成囤地的连锁反应。
　　
　　与房企合作或实现双赢
　　
　　实际上，个人拿地目前只是一种个别现象。从近三年全国成交的土地总数来看，个人直接拿地的成交案例几乎微乎其微。
　　
　　一般说来，个人拿地后有两种操作方式，一种是自己成立公司，进行房地产开发；另一种是选择拿地后转手给其他专业房地产开发公司，从中获取土地“溢价”。
　　
　　从投资角度来看，个人拿地参与房地产开发投资可能面临城市规划、土地、住房、税收、环保等政策以及经济发展速度缓慢等宏观风险，以及房地产开发周期长而出现占用资金多、融资困难等财务风险。
　　
　　在巨大市场经营风险下，个人拿地后较终会选择与开发商合作开发。据佳兆业方面透露的消息，李燕如以5.2亿元的资金拿下地块后，公司正在与李燕如商谈具体的合作开发事宜。
　　
　　中投顾问韩长吉认为，个人拿地若要在将来成为普遍现象，需要解决土地投资的资金门槛高和土地开发困难的两个难题。个人拿地后通过与专业房企合作开发，对两者来说都有利，一方面个人利用了房企丰富的房地产运作经验获得收益，另一方面房企利用个人资金缓解了资金链压力，也分散了双方的市场开发风险。
　　
　　实际上，不论是个人拿地还是企业拿地，土地合作正逐渐成为房企在二、三线城市进行项目扩张的常见方式。据易城中国发布统计数据显示，2011年上市房企共发生股权转让183宗，比2010年增长了65%。
　　
　　对此，戴欣明认为：“土地（使用权）可以看做是消费品，土地只有实现交易流转才有价值。”他还认为，目前个人参与土地投资的行为太少，土地开发不足，才导致房价上涨。个人参与拿地投资尽管力量微弱，但对推动土地市场化是否有一定的市场意义？值得持续观察。