房企融资结构性开闸箭在弦上 房产信托临转型

【建材网】随着房企融资渠道的房企房产多样化，房地产信托也似乎走到了“十字”路口。融资  

  投中集团数据显示，结构自2012年开始，性开弦上信托型房地产信托占比开始降到10%以下，闸箭并退居到资金信托的临转第五大配置领域。今年靠前、房企房产第二季度，融资房地产信托占比分别为9.40%、结构9.12%，性开弦上信托型“各信托公司开始有目的闸箭地降低房地产信托的占比”。  

  目前，临转包括平安信托、房企房产上海信托与外贸信托等多家信托公司均已开始试水房地产基金领域，融资但与信托公司合作成立地产基金的结构房企只有包括万科、绿城、世茂等的国内龙头房企。  

  对此，投中分析师李鑫向《每日经济新闻》记者表示，基金型的信托产品是先筹集资金再找项目，不提前约定收益，在某种程度上解决了刚性兑付的问题，房地产信托基金化或将成为新趋势。  

  33家上市房企公布再融资预案  

  9月27日，中天城投集团发布了定增募资30亿元的再融资预案，所募资金将用于贵阳国际金融中心一期商务区项目，贵阳市云岩渔安、安井回迁安置居住区E组团(公租房组团)项目，以及补充流动资金。  

  此前，多位业内人士均向记者表示，上市房企再融资将会是结构性开闸，只有涉及“棚改”、“保障房”、“刚需房”等符合国家相关政策的再融资预案才有可能通过。  

  据记者不完全统计，截至今年9月底，已有33家上市房企公布了再融资预案，计划融资额超过770亿元。其中，涉及股权融资逾570亿元，债权融资逾200亿元。  

  日前，有消息称，证监会已开始受理上市房企的再融资申请，不过至今，仍未有一家上市房企获得放行。迪马股份早在7月中旬就发布了重大事项停牌，后来公告要注入母公司东银控股集团旗下的地产业务，前不久重组方案才获股东大会通过。  

  昨日(10月16日)，迪马股份董秘张爱明在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，目前证监会已经接受了公司的相关材料，但还没有受理，下一步能否通过暂时还不得而知。  

  10月15日，《企业观察报》援引相关专家的观点表示，股权融资或成为上市房企再融资优选，因为地产行业较大的优势就是利润率相对较高，能负担优先股股息。  

  房地产信托基金化或成趋势  

  根据中国信托业协会统计，截至2013年第二季度末，国内房地产信托规模存量余额超过8000亿元。  

  然而，在此过程中，快速扩张的房地产信托背后的风险也在逐渐显现。为降低房地产信托快速扩张带来的系统风险及兑付压力，各信托公司开始有目的的降低房地产信托的占比。  

  投中集团数据显示，自2012年开始，房地产信托占比开始降到10%以下，并退居到资金信托的第五大配置领域。值得注意的是，目前，已有多家信托公司都在研究通过“基金化”的方式推动房地产信托业务的转型。  

  自今年6月底起，万向信托共发行了三款房地产信托基金产品。其中，“万信-房地产信托基金-1号”共募资1.29亿元，属于一般信托计划，而“万信-房地产信托基金-2号”将投向浙江祥生房地产持有祥生百越19%的股权与1.46亿元的应收款债权。“万信-房地产信托基金-3号”将募资1亿元，属于私募基金。  

  在李鑫看来，房地产信托基金化或将成为新趋势，因为基金化的信托产品是先筹集资金再找项目，不提前约定收益，在某种程度上解决了刚性兑付的问题。  

  易居中国分析师薛建雄分析称，“这应属于过渡性产品，把原先三年内的信托产品，加上基金模式做长到5年甚至更长，然后再慢慢过渡到无限期可转让的房地产投资信托基金(REITS)”。  

  中国房地产投资基金联盟秘书长闫宗成亦表示，“以私募基金、资产管理为代表的房地产投融资产品，正在蓬勃兴起。目前，REITS还没有开闸，当前以它为代表的资产证券化正通过各种形式快速发展，中国版的REITS预计明年会落地。”