宁波限购扩围严控楼面价，一周内三城楼市调控收紧，地产新信号来了?

摘要：中原地产首席分析师张大伟对《华夏时报》记者表示，宁波内城整体看，限购新信杭州、扩围东莞和宁波等发布政策的严控城市共同点是楼市热度高，房价明显上涨，楼面楼市出现了炒作氛围。价周不过到目前为主，调控地产收紧政策并没有影响市场的收紧购房杠杆，更多只是宁波内城针对摇号、限价政策做调整。限购新信他认为，扩围在信贷政策并未调整的严控情况下，楼市将继续维持高位运行。楼面楼市

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 刘诗萌 北京报道

受疫情影响而迟到的2020年楼市“小阳春”，才持续了两个月就又出现调控收紧的变数。

7月6日，浙江省宁波市资规、住建、人民银行、银保监四部门联合印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（下称“通知”），提出保持土地市场平稳、调整限购区域范围、强化金融政策监管等“十条”稳定房地产市场的新措施。继7月2日杭州和东莞分别宣布收紧摇号和预售政策后，宁波成为一周内第三座宣布房地产约束性调控政策的城市。

中原地产首席分析师张大伟对《华夏时报》记者表示，整体看，杭州、东莞和宁波等发布政策的城市共同点是楼市热度高，房价明显上涨，出现了炒作氛围。不过到目前为主，收紧政策并没有影响市场的购房杠杆，更多只是针对摇号、限价政策做调整。他认为，在信贷政策并未调整的情况下，楼市将继续维持高位运行。

限购扩围，信贷、土地政策从严

根据《通知》，宁波对限购、信贷、土地供应等多个政策进行了调整。限购方面，从原来的约140平方公里的区域向东西两侧扩大，至如今的240平方公里的范围。此外，限购资格中的家庭住房情况核查范围由原来的海曙、江北、鄞州老三区扩大至海曙、江北、镇海、北仑、鄞州市五区行政区域。宁波市户籍居民家庭在上述五个行政区域内拥有2套及以上住房的、非宁波市户籍居民家庭在上述区域内拥有1套及以上住房或不能提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明的，暂停在限购区域内购买新建商品住房和二手住房。

这一政策针对了近期部分炒房热点板块，通过限购区域的扩围有效地落实了因地制宜的调控思路。部分购房需求的受限，客观上减少了投资投机炒房的行为。

此外，《通知》在金融信贷方面要求强化金融政策监管，严格执行差异化个人住房信贷政策。金融机构要加强对购房人在市五区行政区域内家庭住房套数、住房贷款等情况的审核认定，严格执行商品住宅项目主体结构结顶后发放住房按揭贷款政策。严格执行商品房预售资金监管政策，商品房预售监管账户资金未达到规定重点监管资金额度的，不得支出商品房预售资金。

土地供应方面，《通知》要求强化精准供地，保证住宅用地市场平稳有序。严格落实建设项目动态巡查机制，强力推进已供项目加快开发建设，尽快形成有效供应。从严核定新出让地块商品住宅销售价格，调整住宅用地出让竞价规则，严格控制楼面地价。

不过张大伟认为，楼市政策松紧的关键还是看土地供应有没有增加，首付是否提高，相比之下其他政策的影响则较为有限。从政策内容来看，最近这些城市主要是以威慑性调控为主，并没有动根本。

土拍狂欢，宁波上半年房价同比涨超12%

从数据上来看，宁波今年上半年房价、地价偏热是不争的事实。根据纬房大数据发布的2020年5月纬房指数，宁波房价同比上涨12.71%，在二线城市中涨幅位列前三。二手房方面，安居客数据显示，过去一年宁波房价呈整体上涨趋势，2020年7月宁波二手房均价为23785元/平米，比2019年8月上涨1957元/平米。与长三角其他热点城市相比，这一价格高于苏州的均价20695元/平米，低于杭州的均价27441元/平米。宁波核心城区内房价较高的鄞州区二手房均价达到28971元/平米，而该区近期开盘的某一手改善型住宅，170平米的高层备案价更是超过了4.8万/平米。

烈火烹油的土地市场，则从另一个侧面反映出宁波一手房的实际热度。4月底，鄞州区的陈婆渡地块和江北区的原白沙菜场地块以和21470元/平米和24270元/平米的楼面价接连刷新板块新高。一个月后，海曙区西门地段和鄞州区明楼地段新挂牌的地块，起拍价就已经达到21500元/平米和23000元/平米，令宁波地市彻底沸腾起来。而最终，明楼地段这块地以32520元/平米的价格，成为宁波有史以来最贵的单价地王。

不仅热门区域地王频出，在奉化等非核心区域的地价也水涨船高。5月底，奉化连续挂出两块地，起拍价都超过了8000元/平米，刷新了区域有史以来最高起拍价记录，其中一块溢价率49.7%。

“今年以来，宁波土地市场表现比较火热，土地溢价率持续上升，从稳定市场的角度看确实需要积极管控。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者表示，土地市场是房地产行业的源头，因此对于土地价格的管控是最为关键的，有助于后续宁波房地产市场的稳定健康发展。

调控释放楼市降温信号？

除了宁波以外，近期东莞和杭州也出台了调控收紧的措施。

同宁波相同的是，东莞也是纬房指数中同比涨幅较高的二线城市。2020年5月，东莞房价环比上涨1.41%，同比上涨16.93%，无论年度涨幅与月度涨幅都在二线城市中排名第一。乘着粤港澳大湾区规划和华为布局松山湖的东风，东莞的城市竞争力大大上升，在社科院2019年发布的《中国城市竞争力报告》中一跃进入全国前十。2020年上半年，东莞商住用地合计成交超过400亿元，超过2019年全年此类土地的成交总价。

而杭州虽然涨幅并不如上述两座城市，但上半年也出现了5次“万人摇号”的楼市盛况，其中西溪公馆不到1000套房源出现了6万人摇号的场面。纬房指数研究小组认为，杭州实际房价相对平稳，出现“万人摇”主要是一二手房倒挂所致。此外，杭州仍是全国土地市场热度最高的地区，据中指数据统计，2020年上半年，杭州半年度收金近1757亿元位居全国榜首。

另外，另一个因房价高涨而处在舆论风口浪尖的城市深圳也有类似的传言。7月4日住建部副部长倪虹近期赴深圳调研，与深圳市住建局、房地产开发商、房产中介机构等代表举行了座谈会，也因此有消息称深圳即将出台调控政策。深圳市房地产中介协会7日表示，上周关于深圳即将出台房地产调控新政的不实传言被有意识扩散，不负责任地催动楼市成交紧迫氛围，误导短期内二手房周网签数据环比上涨40.7%。对此，深房中协提示消费者切勿相信非官方发布的小道消息。

严跃进表示，今年上半年，包括宁波、杭州、东莞、深圳等地都出现了炒房的现象。这些城市现在加码调控，说明当前政策调控依然是以“房住不炒”为前提的。若出现各类炒作等现象，政策升级和收紧都是大概率事件。

见习编辑：方凤娇 主编：陈岩鹏