年底房企抢地“升级” 后期上市的风险正在加大

【建材网】临近年底，升级房企拿地的年底金额和体量不断升级。销售的房企顺畅回款让房企在年底大手笔拿地有了更大的动力，对未来市场的抢地看好也成为目前房企几乎一致的预期。在拿地规模和数量整体上升的后期同时，值得注意的上市是，房企对一二线城市的险正青睐越发凸显，购地金额同比翻番，升级但与此同时，年底后期上市的房企风险也正在加大。  

扎堆抢地  

12月4日，抢地恒大一天之内豪掷96.86亿元连拿上海和南京共6宗住宅地块，后期其中41.76亿元抢得上海4宗合计22.09万平方米宅地；12月5日，上市恒大继续发力，险正在上海又以6.14亿元竞得嘉定区一宗住宅用地，升级溢价98.75%。两天内，恒大在上海南京已经投下102.86亿元。  

无独有偶，12月3日，在重庆出让的8宗地块中，位于巴南区的6宗地均被融创中国拿下。6宗地总成交金额达30.8亿元，总占地面积81.34万平方米(1220亩)，较大可建筑面积144.67万平方米。就在此前一日，融创还以底价16.91亿元竞得渝中区渝中组团用地。至此，融创两日内共斥资近48亿元。  

几天后，龙湖地产发布公告称，于12月6日成功投得重庆总面积6.04万平方米的土地，总地价25.2亿元，总建筑面积31.37万平方米，将用作发展包含住宅与商业配套的城市综合体项目。  

年底的加速拿地，为今年以来已经持续高温的土地市场再添新火。据中原集团研究中心监测，11月以来，标杆房企购地支出大幅上升，十大标杆房企11月拿地总额达到176.6亿元，预计年内累计购地金额将突破2500亿元，成为继2009年和2010年之后，第三个购地支出超过2000亿元的年份，同时，将超过2010年2206亿元的较高购地金额纪录，再创历史新高。  

钱从哪来  

良好的销售回款，为房企大手笔拿地提供了一定的底气。  

据中原地产研究部统计数据显示，从已经公布销售业绩的房企看，7家房企年内有望突破千亿，其中，万科、保利已经突破千亿，绿地、中海、万达、恒大、碧桂园年内突破千亿，也基本成为定局。相比2012年只有万科、保利、绿地三家企业突破千亿，2013年可以说是房企的丰收年。  

统计显示，截至目前，已经有30家房企公布前11月销售业绩，合计销售业绩达到10457亿元，同比涨幅高达33.7%。但在11月单月，30家房企合计销售业绩为1124亿元，环比10月份下调了21%。中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，11月房企销售放缓，大部分是主动刹车，绝大部分房企在前11月已经接近完成任务，在较后两个月就不会出现往年冲刺预售的现象，预计11-12月大部分房企可能会放缓供应。  

与此同时，多数房企也正打通多元融资渠道。据统计，今年前11月，房企海外融资总额(包含贷款)合计已经突破529.1亿美元，合计人民币高达3228亿元，同比涨幅超过100%。张大伟认为，目前房企的资金情况非常良好，海外低成本资金将保证房企即使在出现楼市调控的情况下，也能够抵御非常长的时间。  

青睐“大城市” 

值得注意的是，在较近一轮抢地潮中，房企越发表现出对一二线城市的青睐。  

以恒大为例，业内人士认为，作为一个之前主要根植二三线城市发展的全国性标杆房企，较近在北京、上海等城市全面爆发，这可以说是一个标志，代表了2013年全国楼市的分化，房企重心全面转移到一二线城市。  

据中原地产统计，今年前11月，十大标杆房企在一线城市土地购入金额达到905亿元，同比上涨119%，而同期在三四线城市仅购入147亿元，同比上涨34%。  

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，此轮一二线城市调控政策当中，大多数城市提及要继续加大住房用地供应，甚至有的城市明确提出2014年全市住宅用地计划供应量为2013年计划供应量的120%，力争130%，一二线城市供地量的增加，等于向市场“扔肉”，这对于今年销售业绩普遍好转资金面宽裕的房企来讲，拿地需求已如饥似渴，尤其对于品牌房企来讲拿地机会不容错过，本轮调控措施反而成为品牌房企深耕一二线城市的市场机会。  

自2012年以来，一二线城市的房地产市场一路走高，三四线城市则陷入了量跌价平、去化困难的窘境。因此，房企在三四线城市的发展普遍遭遇瓶颈之后，才重新转战一二线城市。  

正是这样的背景，才出现了近期只要一二线城市出现土地交易，价格就会创历史新高的现象。不过，张大伟认为，在政策持续收紧的背景下，2014年部分城市高价地入市的市场空间可能并不乐观，地王上市的风险也正在逐渐加大。中国房地产数据研究院执行院长陈晟也表示，随着一二线城市的分化调控出现以及长效机制的建立，会对进入一线城市的开发商提出更高要求，如果开发商运营能力不提高的话，一线城市调控措施的收紧和高地价的风险，可能导致房企整体利润下降。