留意面积误差大小谨慎买到“缩水房”

　　“实测面积和合同面积是缩水房不是一回事？误差比例谁说了算？”“误差面积超过3%，是留意否可以要求开发商退房？”近日，有市民来电咨询购房遇到面积误差如何处理的面积买问题。那么，误差实测面积与合同面积存在误差是谨慎否合规？法律对此又作何规定？

　　第三方负责测绘实际面积

　　相信大部分有过买房经历的人都知道，商品房在建设完成、缩水房交房之前，留意都会通过竣工验收，面积买并且只有验收合格的误差商品房才具有真正的交房标准。

　　“并非开发商负责面积测绘，谨慎而是缩水房由有资质的第三方负责。”市区某楼盘销售经理张军介绍，留意房屋实测面积是面积买商品房竣工验收后、工程规划相关主管部门审核合格，误差开发商依据国家规定委托具有测绘资质的谨慎房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼盘、房屋进行实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。

　　当然，如果购房者对交房时的实测面积存有疑问，也可以自行寻找有资质的房屋测绘机构进行重新实测，但相关费用由购房者承担。

　　张军表示，购房合同中也会对面积差异的处理进行约定，购房者可以选择不同的合法方式进行约定处理。如果合同一经双方确认签字、盖章，即视为生效，合同中的各项条款及处理办法对双方都将具有约束力。

　　法律允许交房面积存误差

　　“法律规定实测面积可以与合同面积存在误差。”尽管如此，但市区某律师事务所律师冯康伟认为，个别开发商在合同中的一些看似合理约定，实则将自身责任推脱得一干二净。例如，合同中约定的面积差异处理：“双方以最终实测面积为准，按实测面积误差据实多退少补。”这种约定下，开发商即使有超出3%的部分，购房者依然需要补交房款，如果购房者不按约定补足房款，开发商还可说购房者存在违约。

　　此外，若合同中只描述“以实测面积为准”，则只是面积认定的约定方式，不是对由此产生的房款处理办法的约定。如果合同没有详细约定误差的处理办法，购房者只需补足合同面积3%的房款，超出3%的部分不用补交。如果合同中也没有约定怎么补差价，那就按司法解释实行。

　　“多数购房者在签订购房合同时，对购房相关知识不甚了解，认为签订了合同就算完事，哪知道合同中的每一项条款都有可能会成为纠纷发生时的有力依据。”冯康伟提醒购房者，要注意区分建筑面积与套内建筑面积，建筑面积有公共分摊在内；套内建筑面积则仅包括套内的房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积三部分。

　　一般情况下，合同约定的面积误差标准是套内建筑面积，购房者应计算套内建筑面积是否存在误差，如果是公摊面积存在误差，那么无论增加再多也不用补交房款。

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　　相关法律问题司法解释

　　最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释中第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

　　1、面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

　　2、面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

　　雅安日报/北纬网记者 高小松