北京商住房“新老划断”：可自住但严禁投资

摘要：5月23日晚，新老划断北京住建委官方公众号“安居北京”发布了关于“3·26新政“的北京补充说明，对此前有关已购商住物业的商住交易等问题作出新的解释。此次说明主要诠释了以下三点：以3·26网签为节点，自住资之前的但严可以保留居住功能；已购买商住，可租可售，禁投但必须符合“3·26政策”；中介可以代理，新老划断但不允许宣传居住。北京

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 杨仕省 李明徽 北京报道

尽管是商住晚上发布的政策，但引发的自住资热议还不小。

5月23日晚，但严北京住建委官方公众号“安居北京”发布了关于“3·26新政“的禁投补充说明，对此前有关已购商住物业的新老划断交易等问题作出新的解释。此次说明主要诠释了以下三点：以3·26网签为节点，北京之前的商住可以保留居住功能；已购买商住，可租可售，但必须符合“3·26政策”；中介可以代理，但不允许宣传居住。

记者梳理发现，此次说明最大的亮点便是，在严格执行“3·26政策”的同时兼顾了购房者合理利益。正规已网签购买的商办类项目，都不会要求开发商拆除上下水等设施；已经买到手、甚至已经入住的商办类房屋，其屋内的上下水等设施更不会受到影响；只是对交易对象有所限制，购商住物业的出租将不受限制，可以租给企业、单位，也可以租给个人。

不过，对于已购商办的出售问题，必须要符合“3·26政策”的要求：如出售给个人，需要满足限购政策条件。至于此前已停止商住物业代理的中介，此次说明也明确为：可以代理出租、出售业务。

“此前只是不允许宣传居住功能，并没有禁止中介代理商办房屋的出租、出售。”北京房地产协会秘书长陈志强调，“3·26政策”的红线是不能逾越的，即商办类房屋如果现在是用来住的，还可以继续住，但如果是拿来投资炒房的，再出售必须要符合限购。

需要提醒的是，此次个人购买二手房商办必须满足下列条件：名下在京无住房和商办类房产记录的。在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。“如果一个家庭夫妻两人，其中一个人有2套住宅署名，另外一人，只要名下无住宅，就可以再买一套商办。”5月24日，中原地产首席分析师张大伟对《华夏时报》说，与纯住房相比，二手房商办的限购条件要宽得多。

此轮商住调控的大幕始于“3·26新政”。

2017年3月26日，北京市住建委、市规划和国土委等5部门联合发布《公告》，对开发商新建销售商业、办公类项目，以及中介违规宣传销售商办类项目进行了明确规定。该《公告》要求，商办类项目销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织，购买者不得将房屋作为住宅使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织；对于这一新政执行前已经销售的商办类项目，再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人。但是，个人购买者需符合相关条件。

该政策出台后，中介就停止代理商住房了。“此前中介主要就是宣传了居住功能，但此次再次明确严禁宣传商住房的居住功能。”张大伟分析指出，今后不排除还有中介公司会介入代理，因为从市场交易看，商住二手房占全北京市场的成交接近10%。

这是一个有利可图的大市场。公开报道显示，北京市住建委在3月的执法检查中发现，卡夫卡公社、中弘北京像素、石景山万达广场、天通公园里商办项目等所在区域的15家房地产中介门店，涉嫌违规代理商办类房屋销售、虚假宣传商办类房屋居住用途，因而被责令停业整顿。以北京最大的商办项目北京像素为例，目前待签约商住合计149套，其中链家有89套，另外北京海盛房地产经纪有限公司有36套，其他中介也有几十套待签约。不过，《华夏时报》记者向北京３家链家网点咨询有无代理商住房时，均给予否认，只是朝阳一家承认以前有代理过商住。

对于北京商住来说，从整体来看以前参与的中介公司也并不多。据张大伟提供的材料显示，北京有78个项目已经在二手房市场可流通的套数超过1000套，其中超过2000套的有19个项目，最多的商住项目有9500套。

记者梳理“3·26政策”提出，研究清理整治存量“商改住”项目政策措施，并建立长效管控机制，严格控制“商改住”项目增量。或正是基于上述原因，近期北京市区两级住建部门持续保持对房地产市场违法违规行为的高压打击态势。

“发现一起，查处一起，绝不姑息。”北京朝阳区住建局一位副主任向记者表示，今后还将加强对朝阳区、海淀区、丰台区、通州区、大兴区等重点区“商改住”项目的集中治理。“未来调控的重点是对企业手中存量商住房的监管，防止大量违规出售。”上述副主任说，对企业来说，这肯定是坏消息，或涉嫌违规宣传“商改住”。

问题是，今后如何不宣传居住功能？“按照此次政策的精神来看，未来二手商住只要不宣传居住功能是可以自由交易的，购买对象是可以是个人。”张大伟认为，从调控方向看，这一轮的原则依然是人口疏解与去投资化。

责任编辑：李明徽；主编：公培佳